Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor mu? Son dönemde gayrimenkul sektöründe tartışılan konuların başında bu soru geliyor… Konut fiyat artış hızının düşmesi, hatta enflasyon artışının altında kalması, kiralara gelen sınırlama, yüksek faizin yanında bir de yatırım amaçlı alımlarda kredi sınırlaması ve alternatif yatırım araçlarına geçişler, yatırımcıları konuttan uzaklaştıran önemli etkenler oldu…
Peki yatırımcı için en önemli gösterge olan amortisman süresinde değişim nasıl? Gelin, TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet’e özel yapılan araştırmada ortaya çıkan sonuçlara bakalım…
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, konut satışlarının en yoğun olduğu 10 il özelinde yapılan araştırmada, uç örneklerden arındırıp ortalama konutları baz aldıklarını ve konutun güncel kira değeri üzerinden hesaplama yaptıklarını söyledi. Ünal, ortalama amortisman süreleri için şu bilgileri verdi:
Sertan Ünal
İSTANBUL’DA NE OLDU?
İstanbul’da 2020 yılında konutlardaki ortalama satış fiyatları pandemi süreci ile birlikte hızlı bir şekilde yükselirken, 2024 yılına kadar da bu artışı devam etti. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış hızının satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş süresinin önceki yıllara göre azaldığı görüldü. Satış fiyatlarındaki artışın yavaşlaması ve hatta reelde düşmesiyle geri dönüş süresindeki azalma göze çarpar hale geldi. 2021’de 20-23 yıl olan süre, 2022’de 19-22 yıla, 2023’te 18-21 yıla ve 2024 yılında da 16-19 yıla geriledi.
EN CAZİP ŞEHİRLER
Ankara’da 2022 yılına kadar artan maliyetler konut değerlerindeki artışı yukarı yönlü olarak ivmelendirdi, kiralarda enflasyon bazında artışların da etkisi ile amortisman süreleri uzadı. Ancak 6 Şubat deprem felaketi sonrası gelen yoğun göçle tablo değişti. Hızla artan taleple kiralar yükselince, amortisman sürelerinde 3-4 senelik düşüşler yaşandı. 2022’de 18-21 yıl olan amortisman süresi, bu yıl 14-17 yıla kadar geriledi.
Antalya’da, kira değerlerinin artmasında ve kiralamaların yoğunlaşmasında Rusya-Ukrayna savaşı sonrası artan yabancı ilgisi etkili oldu. Ancak talep 2024 yılı itibarıyla azalmaya başladı. 2022’de yüksek kira bedelleri nedeniyle 14-16 yıla kadar gerileyen amortisman süresi, geçen yıl 16-18 yıla çıktı. Bu yıl için ise 15-17 yıl olarak hesaplanıyor. Bursa ve Kocaeli’de son yıllarda kiralardaki artış konut fiyatlarındaki artışa göre daha yüksek oranda gerçekleştiği için, ortalama geri dönüş süresi 3-4 yıl kadar geriledi.
(Grafik: Gözde GÜNEŞ)
DEPREMİN ETKİSİYLE DENGELER DEĞİŞTİ
Gaziantep ve Mersin illerinde ise Ankara’da olduğu gibi deprem felaketi sonrası yaşanan göç etkili oldu. Göç ile birlikte oluşan talep fazlalığı ev kiralarının yükselmesine ve amortisman sürelerinde düşüşler yaşanmasına sebep oldu. Gaziantep’te 2022’de 22-24 yıla çıkan ortalama amortisman süresi, 16-18 yıla kadar düştü. Mersin’de 2022’de 19-22 yıl olan yatırımın geri dönüş süresi, bu sene 17-20 yıla geriledi.
İzmir’de, 30 Ekim depremi ve pandemi ile birlikte az katlı ve müstakil konut talebi arttı. O dönemde konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması geri dönüş süresinde artışa neden oldu. Ancak ilerleyen yıllarda konut değerlerinin doygun noktasına ulaştığı görüldü. Bu sebeple de amortisman süreleri 2-3 yıl geri geldi. 2022 yılında 20-23 yıla çıkan ortalama amortisman süresi, 2023 yılında 18-21 yıla, 2024 yılında 17-20 yıla kadar indi.
Balıkesir, büyükşehirlerden uzaklaşmak isteyen kişilerin, ulaşımın kolaylığı ve İstanbul’a yakınlığı nedeniyle tercih ettiği bir bölge haline geldi. Talep yoğun bölgede arzın düşük olması sebebiyle fiyatlarında yüksek artışlar yaşandı. Kira bedelleri satış bedellerine göre daha yavaş artış gösterdiği için amorti süresi 2022’de 23-26 yıla kadar çıktı. 2023’te kira artışıyla birlikte amorti süresi 21-24 yıla, 2024’te fiyatların durağanlığıyla birlikte 18-21 yıla geriledi.
